遇上房屋租赁纠纷咋办？如何才能规避其中的各种坑？6月7日，重庆南岸法院法官带着典型案例，来到位于辖区兴隆苑黄桷树老鹰茶调解点，面对面教社区居民如何避坑，并帮忙解答生活中遇上的法律问题。

(资料图)

关键词：转租的坑

避坑小提示：转租有风险，合同不能免

“生活中，你们有过租房经历吗？会签合同吗？”7日上午10点左右，南岸法院立案庭法官助理刘腾来到了辖区黄桷树老鹰茶调解点，跟社区居民摆起了租赁房屋那些事儿。

刘腾介绍，房屋租赁实践中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及原租赁合同及转租合同两个法律关系。对租客来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题，一是需确认二房东是否有对外转租的权限，如没有则需要经过房东同意，因为法律对此有明确规定，未经房东同意的转租合同原则上为无效合同。

另外，二房东签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从二房东处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险就更大。

关键词：提前解约的坑

避坑小提示：想搬就搬太任性，提前解约需担责

“我不想租了，要撤走，是否可以随便解约呢？”刘腾称，办理案件中，自己曾遇上过这样一个案子：老李（化名）是租客，与房东王嫂（化名）签订长达十年的《租赁合同》。在租赁期内，老李因经营出现困难为了减少亏损，想停止经营，便通过微信向王嫂提出希望提前解除合同，之前交的租房押金、多付的几个月租金都不要了。房东王嫂认为合同并未到期，所以不同意提前解除。

之后，老李直接搬离租住房屋，未办理交接手续，也未交还钥匙。后来，老李起诉请求确认搬离房屋时租赁合同解除，并要求王嫂退还押金和多付的租金。

刘腾表示，对租客无正当理由提前解除租赁合同、搬离租赁房屋的，其本身构成了违约，应当承担相应的违约责任。同时租客负有及时与房东妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还房东的义务，尤其要避免一走了之，造成不必要的损失。

从房东的角度看，如果租客已经实际提前搬离了房屋的，房东享有依据合同或法律规定追究租客违约责任或要求租客赔偿相应损失的权利。

关键词：找个理由拒交租金

避坑小提示：“小题大做”不占理，违约后果需自担

“现实中，有人以租赁房屋存在轻微瑕疵少交或不交租金，这样行吗？”现场，刘腾告诉大家这样一个案例，房东与租客签订租赁合同，约定了租期、租金、违约责任等。租赁期间房东起诉租客，称其一直未交租金，要求解除合同，交纳欠付租金并承担违约责任。

租客辩称，涉案房屋存在漏水，导致其不能使用，是房东违约，房东应承担违约责任。

法院经审理认为，房东依约将涉案房屋交付租客，租客应依约履行交纳租金的义务。租客未交纳租金的行为违反合同约定，构成违约。据此，法院判决解除双方租赁合同，刘某交纳租金等。

刘腾称，租赁合同关系中，提供适租的房屋是房东的主要合同义务，而交纳租金则是租客的主要合同义务，在房东如约交付了房屋、租客长期正常使用的情形下，以房屋存在轻微问题而拒交租金，是构成违约的行为。

当然，根据合同的约定或法律的规定，除双方另有约定外，房东也负有维修房屋等义务。在租赁合同履行期间，经常会出现房屋漏水等问题，建议双方在合同中对房屋维修等义务明确约定，避免出现分歧。

刘腾现场还称，该院曾审理过一起因房东疏于房屋管理，屋内燃气设备存在漏气，致使租客一氧化碳中毒并担责的案件。

为此，他提醒居民们，在房屋出租的时候，应当确保房屋及屋内设施设备的适租性、安全性，因房屋的安全问题导致承租人损害的，即便存在约定的免责条款，也应承担相应的赔偿责任。对于租客来说，为了避免自身利益受损，也需提高警惕和安全意识，发现出租房存在安全隐患的情形应及时提出，不可侥幸疏忽。

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租赁合同那些事儿

1.房屋租赁合同最长不得超过多少年？

法官：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

2.房屋租赁合同一定要采用书面形式吗？

法官：租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但应在合理期间内通知对方。

3.承租人不按照约定方法使用租赁房屋的，出租人可以解约吗？

法官：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

4.因维修房屋而影响承租人使用的，承租人可以要求出租人减少租金吗？

法官：因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

5.承租人可以擅自对出租房进行装修吗？

法官：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。

6.没有约定租金支付时间或者约定不明确的，该怎么办？

法官：租赁期限不满一年，自租赁期届满时支付：租赁期限满一年的，应在每届满一年时支付；剩余租期不满一年的，自租赁期限届满时支付。

（文章来源：上游新闻）